房地产价格和估价题库

[单选题,案例分析题] 某城市2010年平均总人数为546368人，当年新出生人口6946人，死亡2862人；迁入人口4426人，迁出人口2286人。经济适用住房的利润应控制在（）以下。A .2%B . 3%C . 5%D . 7%

[单选题]某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元，则该旧住宅的折旧总额为（）万元。A . 10B . 20C . 30D . 40

[单选题]确定对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况方面的各种因素，不包括（）的因素。A .区位方面B .实物方面C .权益方面D . D.价格方面

[单选题]用市场法估价，选取的可比实例至少应该是（）个。A . 2B . 3C . 4D . 5

[单选题,案例分析题] 某房地产开发商通过拍卖取得一块土地，总地价为500万元，进行商品住宅的开发，开发成本为800万元，开发期3年，其中向银行贷款500万元，管理费用40万元，销售税费60万元，预期开发利润率为30%，该类商品住宅的平均利润率为25%。假设各项费用在开发期内平均发生，银行的贷款年利率为8%，则投资利息为（）万元。A .61.18B . 120.00C . 163.97D . 102.79

[单选题]从收益法的观点看，房地产的价值主要取决因素不包括（）。A .获得毛收益的时间性--获得毛收益时间越短，房地产的价值就越高，反之就越低B .未来净收益的大小--未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低C .获得净收益的可靠性--获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低D . D.获得净收益期限的长短--获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低

[单选题]房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方，其共同之处不包括（）。A .都是受区位的影响很大B .都有波动，受供求因素的影响C .都是价格，用货币来表示D . D.都是按质论价：优质高价，劣质低价

[单选题]某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付，假设月利率为0.5%，则该宗房地产在其成交日期一次付清的价格为（）万元。A . 29.29B . 39.39C . 28.35D . 56.35

[单选题]经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润率控制在（）以下。A .3%B .4%C .5%D . D.6%

[多选题] 收益乘数是采用市场提取法，从与估价对象的收益流量类型等相同的类似房地产的有关资料中求得，收益乘数具体有（）。A . 净收益乘数B . 毛租金乘数C . 净租金乘数D . 潜在毛收入乘数E . 有效毛收入乘数

[多选题] 未来某一年的某种预期收益通常是采用未来第一年的，收益的种类有（）等。A . 毛租金B . 毛收益C . 净租金D . 有效毛收入E . 潜在毛收入

[单选题]房地产拍卖活动中的评估价，一般是指为人民法院或者有关当事人确定拟拍卖房地产的（）提供参考依据，对拟拍卖房地产的市场价值或快速变现价值进行分析、测算和判断的结果。A .成交价B .保留价C .标价D . D.均价

[多选题] 从较长时期来看，国内外统计资料表明，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率，但在房地产价格中，（）或者不同用途房地产的价格，其变动幅度不是完全同步的，有时甚至是不同的。A . 房屋租赁价格B . 新建商品房价格C . 土地价格D . 存量房价格E . 房屋重置价格

[多选题] 进行交易情况修正，首先应了解有哪些因素可能使可比实例成交价格偏离其正常市场价格，在（）等交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格。A . 利害关系人之间的交易B . 急于出售或急于购买的交易C . 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易D . 交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易E . 交易税费正常负担的交易

[多选题] 土地取得成本是指取得房地产开发用地所必需的（）等。A . 保险费B . 费用C . 房地产税D . 税金E . 利润

[单选题]补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的地价款、土地使用权出让金、土地收益等，关于补地价叙述正确的是（）。A . B . 补地价=旧土地使用条件下的土地市场价格-新土地使用条件下的土地市场价格C . 补地价（单价）=旧楼面地价×旧容积率-新楼面地价×新容积率D . 补地价（单价）=楼面地价×（旧容积率-新容积率）E . 补地价（总价）=补地价（单价）×土地总面积

[多选题] 运用收益法估价一般步骤包括（）。A .预测估价对象的未来收益B .搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及相似的房地产的收入、费用等数据资料C .对可比实例的成交价格进行适当的处理D . D.选用合适的收益法公式计算收益价值E .求取报酬率或资本化率、收益乘数

[多选题] 经济折旧中的区位因素包括（）。A .市场供给过量或需求不足B .不利因素可能是经济因素C .交通拥挤D . D.自然环境恶化E .环境污染

[单选题]房产税的计税依据是房产原值一次减除（）后的余值或房产的租金收入，因此，房产税的计税价值是评估的房产原值或房产租金。A . 5%～25%B . 10%～30%C . 15%～35%D . 20%～40%

[单选题]房地产税收环节不包括（）。A . 保有环节的税收B . 房地产开发环节C . 成交环节D . 交易环节

[单选题]按照税法及中央和地方政府的有关规定，由买方缴纳的税种是（）。A . 交易手续费B . 教育费附加C . 补交土地使用权出让金D . 土地增值税

[单选题]从政府对房地产价格的管制或干预程度来划分，可将（）分为市场调节价、政府指导价和政府定价。A . 基准地价B . 房地产价格C . 标定地价D . 房屋重置价格

[单选题]某套商品住宅期房的面积为90m2，尚需10个月才能入住，相似商品住宅现房的市场价格为4500元/m2，每月末的租赁净收益为2500元/套，估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%，则该期房目前的市场价格为（）元/m2。A . 4144.54B . 4544.85C . 4632.56D . 4395.36

[多选题] 在"提高公房租金"的城镇住房制度改革中，把房租分为（）。A . 市场租金B . 商品租金C . 成交租金D . 成本租金E . 福利租金

[单选题]房地产估价的基本估价方法不包括（）。A . 市场法B . 收益法C . 占有法D . 成本法

[单选题]预测某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60万元，两年后的价格比现在的价格上涨5%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产现在的价格为（）万元。A . 735.62B . 658.35C . 689.54D . 753.30

[多选题] 房地产与其他物品一样，之所以有价格，是因为同时具有（）。A . 有效需求B . 有用性C . 大额性D . 稀缺性E . 时间性

[单选题,案例分析题] 陈某以正常市场价格80万元购买了一套建筑面积为120m、位于一层的商品住宅，首付款32万元，余款向银行抵押贷款。陈某家庭月均收入为6000元，购房抵押贷款的月还款额为1600元。该商品住宅的物业管理费标准为1.0元/m2。假设陈某为抵押该套住宅需要进行估价，选用市场法估价的条件为（）。A .存在较多的类似房地产交易实例B . 类似房地产交易实例均应在同一供求范围内C . 类似房地产交易实例的成交日期应在估价时点-年之前D . 房地产市场不会有大的变化

[单选题]某期房尚需6个月才可入住，市场上相似商品住宅的价格为3500元／m2，年末的租赁净收益为300元／m2，估计年折现率为10％，风险补偿为现房价格的2％，则期房目前的市场价格是（）。A . 3121B . 3133C . 3144D . 3500

[多选题] 房地产价格与一般物品价格的不同，表现为房地产价格的特征，其中包括（）。A .房地产价格受区位的影响很大B .房地产价格实质上是房地产权益的价格C .房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金D . D.房地产价格容易受交易者的个别情况的影响E .房地产价格形成的时间通常较短