原告叶某于2。07年10月9日以拍卖方式取得被告县医药总公司破产清算组委托被告拍卖行拍卖的店面房屋4.5间（其中左边房屋面公告积为84.3，右边房屋公告面积为103.03）。当日签订了两份拍卖成交合同书，原告已按合同书的约定履行了义务。但是在办理产权过户程序中，经县房产管理局工作人员对店面建筑面积进行测量，发现左边房屋实际建筑面积比公告和资产清单列出的建筑面积少6.117，以成交价604.98元／计算，原告多付出了3700.66元，佣金多付了185.03元；右边房屋实际建筑面积比公告和资产清单列出的建筑面积少4.795㎡，以成交价72974元／㎡计算，原告多付出了3499.10元，佣金多付了174.96元。总计多付成交价款719976元，佣金多付359.99元。原告遂诉至法院，请求依法处理。
一审法院认为，原、被告之间的拍卖行为成交后，双方即形成了拍卖合同关系，互为合同相对人。尽管拍卖合同是特殊的买卖合同，但在拍卖活动中仍不得违反民商事活动诚实信用的原则，拍卖人刊登的拍卖公告等所公示的内容应当真实、合法。本案中，原告竞买所得的店面其面积比实际建筑面积短少，对被告拍卖房屋面积短少部分应视为瑕疵，此瑕疵被告在拍卖前并未申明，从而致使原告依拍卖资料载明的房屋建筑面积作出竞买报价及支付拍卖金，被告的行为明显违反了公平合理的原则，被告对此负有未说明拍卖标的瑕疵的过错责任。原告要求两被告退赔短少面积的价款的诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。据此，依照《中华人民共和国拍卖法》第四条、第四十八条、第六十一条第一款，《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，一审法院判决：由被告拍卖行、县医药总公司破产清算组共同退回原告叶某多交的店面拍卖成交价款人民币7199.76元，两被告对此义务互负连带责任；由被告拍卖行退回多收原告叶某的拍卖佣金人民币359.99元；房屋测绘费人民币479.90元，由被告拍卖行、县医药总公司破产清算组承担；案件受理费人民币50元，由两被告承担。
拍卖行与县医药公司破产清算组不服一审判决，提起了上诉。上诉主要理由是：首先，拍卖中，叶某的竞买价是12.6万元，第二名的竞买价是12.05万元，底价是8.53万元，按原审判决确定退回拍卖金7199.76元，即叶某的实际竞买价仅为188万元，比第二名竞买价12.05万元还要少1700元，这对第二名竟买人是非常不公平的，而且叶某恶意竞买导致了巨额国有资产流失，损害了国家利益和社会公共利益。其次，判决认定拍卖人未说明拍卖标的面积差异没有事实依据。
在拍卖过程中，拍卖人在拍卖会中当众对房屋面积差异作了说明，拍卖现场录像证实，拍卖会开始后正式拍卖前的第13分钟、第22分钟、第29分钟时，拍卖师三次向公众说明了面积可能有短少，同时明确告知了实际面积多或少于拍卖资料中的面积均不增减成交价，即不承担面积短少的担保责任。拍卖规则第八条、竞买报名表、资产清单之备注四至界址说明都明确告知了竞买人竞买标的面积差异不增减成交价。叶某明知竞买标的面积存在差异，拍卖人在拍卖会现场也已对竞买标的面积差异作过多次释明。如果认定面积差异属于本次拍卖标的的瑕疵，那么拍卖人在拍卖前已经对面积差异作了明确的说明，依法不属于拍卖法第六十一条第一款规定的“未作说明”的法律规定。叶某必须对明知竞买标的面积差异的竞买行为自行承担法律后果。第三，本次竞买标的不以面积论价竞价，面积不是竞价依据，原审判决以面积计价退拍卖金没有依据。拍卖资料和拍卖规则也明确规定按房屋现状拍。第四，叶某认为面积有出入，其依据是县房屋测绘所出具的房屋测绘成果报告书，由于该面积在计算挑廊时只计算一半，而原房屋登记计算的是全部。拍卖资料、拍卖公告提供的参考面积并不是专业意义上的房屋面积，这一点在《拍卖资产界址说明》文件中已经清楚表达为以滴水为界计面积，这明显与测量专业标准不一致，而且拍卖过程中竞价不是以面积加价方式进行，同时拍卖规则、拍卖资产清单专门注明房屋的建筑面积以主管部门最终核定为准。
被上诉人叶某答辩称：拍卖物短少面积，既是拍卖标的的瑕疵所在，也是对被上诉人的不公平；上诉人没有就拍卖标的的瑕疵作出说明，违背了《拍卖法》第十条第二款。上诉人在拍卖资料中“面积多或少不增减成交价”，违背公平合理原则，是无效的；上诉人实际并没有依《拍卖法》第四十八条展示拍卖标的，更未提供查看拍卖标的的条件；本次拍卖是以面积进行拍卖，上诉人并没有声明以间数拍卖。双方的成交确认书已明确拍卖标的面积为84.3㎡和103.3㎡，上诉人应退回所差面积款。为此，请求二审法院判决驳回两上诉人的上诉请求，维持原判。
上诉经审理查明：拍卖行在拍卖资料中关于拍卖标的四至界址的测量，被上诉人所竞买的左边房屋东为楼梯、南为滴水、西为滴水、北为滴水的面积为85.391。被上诉人所竞买的右边房屋东为滴水、南为滴水、西为楼梯、北为滴水的面积为103.158㎡。
问题：1．实测面积与公告面积有误差是否导致拍卖无效？
 2．本案中，拍卖人是否履行了瑕疵告知义务？