实际估算时通常分为下列3大步骤进行：     1．计算开发区全部土地的平均价格。     2．计算开发区可转让土地的平均价格。用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率即是。     3．计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用年限、建筑容积率等做适当的增减修正即是。     对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。

试列出成本法估价的基本步骤。