第八章房地产估计题库

[单选题]某房地产，收益年限为40年，报酬率为8%，每年可以获得净收益40万元，则该房地产的价格应该为()万元。A . 476.98B . 489.36C . 497.56D . 500.21

[多选题] 下列关于现金流量折现法中的折现率的说法正确的是()。A . 等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率B . 包含安全收益部分(资金的利息)和风险收益部分(开发利润)两部分C . 等同于传统法中的投资利息率D . 等同于传统法中的开发利润率E . 以上答案均正确

[多选题] 建筑物的重新购建价格的求取方法有()。A . 单位比较法B . 分部分项法C . 工料测量法D . 指数调整法E . 基价比较法

[多选题] 经营期可以分为()。A . 开发期B . 前期C . 建造期D . 销售期E . 运营期

[多选题] 下列关于开发经营期的说法正确的是()。A . 开发期的起点与开发经营期的起点相同，终点是按照正常情况估算的开发完成的时间B . 在有预售的情况下租售期与开发期有重合，在租赁的情况下，租售期通常到开发完成的房地产的自然寿命结束时为止C . 在现实中受某些特殊因素的影响，可能是开发期延长D . 租售期通常难以准确估计，在估价时应考虑未来房地产市场的景气状况E . 估算开发经营期可以采用类似于市场法的方法

[单选题]某写字楼预计持有2年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为()万元。A . 4858B . 5200C . 2700D . 6264

[多选题] 一般情况下，搜集交易实例时，应搜集以下内容()。A . 交易双方的基本情况和交易目的B . 交易实例房地产的状况C . 选取可比实例D . 成交价格E . 付款方式

[多选题] 求取建筑物折旧的方法主要有()。A . 年限法B . 分解法C . 市场提取法D . 单位比较法E . 指数调整法

[多选题] 下列关于成本法的说法错误的是()。A . 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求得被估价房地产价值的方法B . 成本法中的“成本”，即通常意义上的成本(不含利润)C . 成本法中的“成本”是价格(包含利润)D . 成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值E . 从买方的角度来看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入

[多选题] 累加法中，报酬率的计算要涉及以下几个方面()。A . 投资风险补偿率B . 管理负担补偿率C . 缺乏流动性补偿率D . 风险报酬率E . 投资带来的优惠率

[多选题] 估价的假设和限制条件主要包括()。A . 对估价对象有关状况的假定B . 对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定C . 对估价方法选用分析的说明D . 对估价方法使用前提的说明E . 对评估的价值前提的说明

[多选题] 下列属于市场法估价步骤的有（）。A . 搜集交易实例B . 核算交易成本C . 选取可比实例D . 对可比实例成交价格进行处理E . 求取估价对象价值

[单选题]如果物业的年净收益不变，报酬率不变，则收益年限无限计算出的物业的收益价值一定()收益年限有限的物业的收益价值。A . 高于B . 等于C . 低于D . 不确定

[单选题]某房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为()万元。A . 80B . 90C . 100D . 110

[多选题] 从收益法的观点看，房地产的价值高低取决于下列()因素。A . 未来净收益大小B . 潜在毛收入的高低C . 获得净收益的可靠性D . 获得净收益期限的长短E . 有效毛收入的高低

[多选题] 市场法中房地产状况调整包括()。A . 区域因素状况修正B . 权益状况修正C . 实物状况修正D . 区位状况修正E . 个别因素状况修正

[单选题]()是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率。A . 累加法B . 市场提取法C . 运营费用D . 收益法

[多选题] 建立价格可比基础包括的方面是()。A . 统一付款方式B . 统一采用单价C . 统一币种和货币单位D . 统一交易日期E . 统一面积单位

[单选题]()是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见。A . 营销策划报告B . 市场价格调研报告C . 可行性研究报告D . 估价报告

[单选题]在统一货币单位时，通常采用()。A . 元B . 角C . 分D . 不一定

[单选题]()是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关的某种单位为比较单位，通过调查了解类似建筑物的这种单位价格或成本，并对其进行适当的调整修正，来估算建筑物重新购建价格的方法。A . 单位比较法B . 分部分项法C . 工料测量法D . 指数调整法

[单选题]某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占前两项(称为直接成本)的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为()元/m2。A . 1840B . 2840C . 2966D . 3000

[单选题]某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首付款10万元，余款40万元于半年后一次付清。假设月利息率为1%，则在其成交日期时一次总付清的价格为()万元。A . 45B . 50C . 55D . 48

[单选题]一般情况下，运用市场法时要求选择()可比实例。A . 1～3宗B . 3～10宗C . 10宗以上D . 任意

[单选题]某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为()元人民币/m2。A . 3697B . 3772C . 3769D . 3758

[单选题]在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分;估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为()。A . 0.95B . 0.99C . 1.01D . 1.05

[单选题]某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%、8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为()万元。A . 323B . 275C . 273D . 258

[单选题]由市场比较法估价得到的价格称为()。A . 市场价格B . 成本价格C . 比准价格D . 基准价格